Existen criterios, métodos y técnicas para establecer cuánto vale una propiedad. En Perú, las tasaciones se rigen por el Reglamento Nacional de Tasación (Resolución Ministerial 172-2016-Vivienda).
Lo primero que debemos entender es que, por ley, es obligatorio realizar un procedimiento de tasación de un bien inmueble cada vez que lo negociemos con un banco. Por eso, un banco, una caja de crédito, siempre tendrán que hacer la tasación.
La actividad de tasación la realizan expertos, peritos autorizados por el Ministerio de Vivienda. En el Reglamento se fijan los principios y fórmulas para hacer los cálculos. El perito debe inspeccionar la propiedad, analizar sus características y darles valor de acuerdo con los criterios y métodos establecidos en el Reglamento de Tasación.
¿Qué tienen en cuenta para fijar el precio?
Algunos de los factores que se tienen en cuenta al momento de tasar un inmueble son:
La ubicación de la propiedad: Cada zona tiene un valor. Este valor dependerá de muchos factores, por ejemplo, del tipo de construcciones que existen en la zona (no es lo mismo si está todo construido o todo por construir) Así mismo, los servicios y comodidades de la zona son muy importantes, tales como el transporte público, centros educativos y de salud, parques o calles Igualmente se toma en cuenta la distancia a zonas de trabajo. Otro factor de importancia es la existencia de futuros proyectos comerciales, inmobiliarios y públicos que se hayan proyectado realizar en la zona.
El lote: El predio en el que está construido el bien tiene un valor. El perito observa la forma del lote, las entradas, el área, los linderos. También, analiza la normatividad. Un lote que solo tiene permiso para construir casas de hasta dos pisos tiene un valor inferior a un lote en el que puede edificarse un edificio. Si el uso comercial está autorizado tendrá un precio mayor a uno residencial. Así mismo, si tiene gravámenes o cargas.
La edificación: Una casa de 60 m2 y un departamento de 60 m2 en la misma zona tendrán un valor diferente. Un departamento nuevo y uno viejo en la misma zona, tendrán un valor diferente. Cada factor tiene un peso diferente en la ecuación y eso hará que haya diferencias. El área bajo techo se asume más costosa que las terrazas, por ejemplo.
Registro: Para un perito, es más fácil realizar una tasación de tu bien inmueble si tiene registro. En la Partida del Registro de Predios y en el HR y PU está la información oficial que necesita para tomar decisiones: el área, las características, los linderos, la antigüedad y la titularidad. Pero en caso de que no esté registrado el inmueble, se puede indicar alguna señal que permita establecer que la propiedad sí existe y cómo encontrarla.
Otros factores:
El tipo de construcción es muy importante: ¿Es de madera? ¿Ladrillo? ¿Concreto?
También el valor de una propiedad cambia con el tiempo.
Los peritos miran los acabados, la calidad y durabilidad que tienen.
Las características típicas (número de habitaciones, baños, ventanas, puertas, techos, instalaciones eléctricas, parqueaderos) son muy importante. Por ejemplo, una casa grande con varias habitaciones es más comercial que una cada grande con una sola habitación.
El estado general del bien. Esto es muy importante. Un buen mantenimiento es clave en el precio. El Reglamento establece los valores de depreciacion de las edificaciones según el tipo de construcción, antigüedad y estado de conservación. Esas tablas son base para el trabajo de tasación de un inmueble.
Al final, el especialista emite un informe en el que detalla cada criterio que analizó, el método utilizado para tasar y el registro fotográfico. Por su puesto, la información la conocerá de manera confidencial la entidad que lo contrató.